Ertragswertverfahren — Mietwohngrundstücke und Betriebsgrundstücke
- Schritt-für-Schritt-Anleitung
© Daniel Lambert 2026
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Für Mietwohngrundstücke, Betriebsgrundstücke als auch für gemischt genutzte Grundstücke, für die sich auf dem örtlichen Grundstücksmarkt eine übliche Miete erzielen lässt, wird der Grundstückswert nach dem Ertragswertverfahren errechnet (§ 182 III BewG).
Wir kalkulieren mit dem folgenden
LAMBERT-KOCHREZEPT VEREINFACHTES ERTRAGSWERTVERFAHREN:
1. Bodenwert = Bodenrichtwert*Grundstücksfläche
2. Kalkuliere den Gebäudeertragswert.
a) Rohertrag (Jahresmiete/übliche Miete) abzgl. Bewirtschaftungskosten = Reinertrag des Grundstücks
b) Reinertrag des Grundstücks abzgl. Bodenwertverzinsung = Gebäudereinertrag
c) Vervielfältiger aus Anlage 21 BewG
d) multipliziere den Gebäudereinertrag mit dem Vervielfältiger = Gebäudeertragswert
3. Ertragswert = Bodenwert + Gebäudeertragswert
Beispiel 1:
Tante Erna, äußerst vermögend, möchte ihrem Lieblingsneffen Kilian eine Luxusvilla mit vier Wohnungen à jeweils 80 qm schenken. Die Villa steht auf einem 800 qm großen Grundstück. Sie war vor 25 Jahren bezugsfertig, Tante Erna erhebt eine Miete von 1.200 € pro Monat. die Umlage für die Betriebskosten liegt bei zusätzlich 320 €. Es wurde ein Bodenrichtwert von 580 €/qm festgestellt.
a) Berechne den Bodenwert.
b) Kalkuliere den Gebäudeertragswert
c) Wie lautet der Ertragswert?
d) Wie hoch ist der schenkungsteuerliche Vermögensanfall?
Zu a) Der Bodenwert liegt bei
Bodenwert = Bodenrichtwert*Grundstücksfläche = (580 €/qm)*(800 qm) = 464.000 €.
Zu b) Man rechnet insg. den Gebäudeertragswert als
Anlage 23: Restnutzungsdauer = 70 J - 25 J = 45 J, führt bei Mietwohngrundstücken zu einem Zinssatz von 23 %. Also liegen die Bewirtschaftungskosten bei 0,23*57.600
=Reinertrag des Grundstücks=Gebäudereinertrag=GebäudeertragswertZu c) Schließlich ist der Ertragswert die Summe aus Bodenwert und Gebäudeertragswert, also
Ertragswert = Bodenwert + Gebäudeertragswert = 464.000 + 375.871,04 = 839.821,04 €.
Zu d) Der schenkungsteuerliche Vermögensanfall liegt folglich bei 90 % hiervon (Verschonungsabschlag nach § 13c I ErbStG iVm § 13c III Nr. 1 ErbStG), also bei Vermögensanfall = 0,9*Steuerwert = 0,9*839.821,04 = 755.883,94 € (vgl. zum Vermögensanfall auch den Onlinekurs Erbschaft- und Schenkungsteuer.